E-Befund, Therme und Co.

Im Mittelpunkt des Gespräches standen dabei vor allem die allseits bekannte Thermenproblematik und die Änderungen durch die Wohnrechtsnovelle 2015, der E-Befund und auch das in Zukunft immer wichtiger werdende Thema der Elektromobilität und der Elektroladestationen. Wir hoffen, das Interview ist eine Hilfe für alle betroffenen Leser, und es bringt ein wenig Licht ins Dunkel der rechtlichen Fragen.

Frau RA Dr. Sedelmayer, was ist der E-Befund? Was müssen Mieter beachten?
Dr. Alexandra Sedelmayer: Es ist einfach wichtig, dass eine Wohnung bzw. elektrische Anlage sicher ist. Dazu ist es unumgänglich, dass in jeder Wohnung ein Schutzschalter eingebaut ist, der im Problemfall auslöst, um einen Stromschlag zu verhindern. Deswegen muss ein E-Befund übergeben werden, wenn man eine Wohnung mietet. Die Sicherheit der Wohnungsnutzer soll gegeben sein, weshalb die gesetzliche Verankerung des E-Befunds sehr positiv zu betrachten ist. Dieser E-Befund muss vom Vermieter übergeben werden – zumindest aber muss er ihn vorzeigen bzw. vorhanden sein. Ob er tatsächlich übergeben werden muss, regelt das Gesetz konkret nicht. Wenn der Mieter aber keinen E-Befund gezeigt bekommt, kann er nicht davon ausgehen, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen elektrischen Zustand ist. Der Mieter, der die Wohnung anmietet und keinen E-Befund bekommen oder gesehen hat, hat die Möglichkeit, sich selbst den E-Befund erstellen zu lassen und die Kosten vom Vermieter zu verlangen – mit all den Folgen, die eintreten, wenn etwas nicht in Ordnung ist, zum Beispiel, wenn der Schutzschalter nicht vorhanden ist, die Leitungen nicht in Ordnung sind usw. Dann gäbe es Ansprüche wie Mietzinsminderung oder Ansprüche auf Zuhaltung des Vertrages. Grundsätzlich aber hat der Mieter keine Kosten für den E-Befund zu tragen, sondern der Vermieter muss diesen erstellen lassen und dem Mieter nach der derzeitigen gesetzlichen Lage zumindest zeigen.

Auch beim Auszug aus einer Wohnung muss sich der bisherige Mieter nicht um einen E-Befund kümmern?
Sedelmayer: An sich ist es Aufgabe des Vermieters. In der Praxis ist es so, dass von den großen Vermietern, wie z.B. gemeinnützigen Genossenschaften, von den Mietern dieser E-Befund verlangt wird, wenn sie ausziehen. Sie refundieren zwar die Kosten, aber der Mieter muss mit dem E-Befund nachweisen, dass er nichts an der elektrischen Anlage verändert hat. Das ist der Umkehrschluss, der so nicht im Gesetz steht, aber eben auf diese Art und Weise von den besagten Vermietern ausgelegt wird. Diese Genossenschaften stellen sich auf den Standpunkt, dass der Mieter nachweisen muss, dass die Anlage so besteht, wie sie ihm übergeben wurde und dass nichts an der Anlage verändert wurde. Ich glaube, das wurde bisher noch nicht von einer Mietervereinigung angefochten. Aus meiner Sicht ist auch nicht einzusehen, dass die Mieter diese Leistung vorfinanzieren müssen und dann ewig warten müssen, bis sie das Geld zurückbekommen. Diese Praxis kenne ich aber nur von großen gemeinnützigen Vermietern. Im normalen Zinshausbereich habe ich es noch nicht erlebt, dass private Vermieter von ihren Mietern beim Auszug einen E-Befund verlangen. Zu dieser Problematik, dass der Mieter den E-Befund erstellen lassen muss, kenne ich auch noch keine gerichtlichen Entscheidungen. Das Problem ist hier vor allem, dass, wenn der Mieter den E-Befund verweigert, die Genossenschaft die Wohnung nicht übernimmt und die Miete weiter bezahlt werden muss. Darauf lässt sich kaum ein Mieter ein. Wenn sich herausstellt, dass irgendein Schalter nicht in Ordnung ist, dann muss der Mieter das auch instand setzen und wiederherstellen, weil die Genossenschaft sagt, dass von ihr alles ordnungsgemäß übergeben wurde. In dieser Situation sind die Mieter in einer Zwickmühle, weil sie weiterhin die Miete zahlen müssen. Sie müssten sich eigentlich klagen lassen, um herauszufinden, ob dieser Anspruch überhaupt berechtigt war. Es könnte auch jemand einmal darauf klagen, dass dieser E-Befund gar nicht erst vom Mieter übergeben werden muss. Das ist meines Wissens eben noch nicht geschehen, weil viele diesen Aufwand scheuen. Vielleicht nimmt sich irgendwann der Mieterschutz dieses faktischen Problems an.

Wenn der Mieter bei bestehenden Mietverträgen Probleme in der Elektroinstallation auffindet, welche Schritte können da von ihm eingeleitet werden?
Sedelmayer: Wenn es ein ernster Schaden des Hauses ist, zum Beispiel wenn schadhafte Stoffleitungen betroffen sind, dann ist der Vermieter verpflichtet, den Schaden zu beheben. Alles, was nicht ein ernster Schaden des Hauses ist, muss vom Vermieter nach dem MRG (Mietrechtsgesetz) nicht behoben werden. Das obliegt dann dem Mieter. Meistens besteht nicht das Problem, dass Gefahr droht, weil die Leitung so schlecht ist. Das Problem ist in den häufigsten Fällen, dass die Elektroinstallation den heutigen Anforderungen nicht entspricht. Im Moment gibt es dazu noch keine Regelungen oder Entscheidungen, welche Mindestausstattung eine Wohnung haben muss, zum Beispiel ein Mieter sagt, dass er zu wenige Steckdosen in seiner Küche hat. Beim bestehenden Mietverhältnis kann man nur sagen, alles was einen ernsten Schaden des Hauses betrifft, fällt in die Sphäre des Vermieters und er hat dafür zu sorgen, das Problem zu beheben. Alles andere fällt unter die Erhaltungspflicht des Mieters. Beim Ein- und Zweifamilienhaus ist das wieder anders, weil das gänzlich vom MRG ausgenommen ist und jede Erhaltungspflicht vereinbart werden kann. In diesem Bereich kann auch der Mieter für alles zuständig gemacht werden. Er unterliegt nicht dem MRG und hier ist die Erhaltungsverpflichtung daher frei regelbar. Das MRG ist aber natürlich auch auf Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen anzuwenden.

Wohnrechtsnovelle 2015: Können Sie einen kurzen Überblick geben, welche Regelungen bezüglich der Therme neu sind?
Sedelmayer: Früher war es so, dass die Thermenproblematik ein Graubereich war. Man hat eben immer gesagt, dass für einen ernsten Schaden des Hauses der Vermieter die Verantwortung trägt, alles andere fällt unter die Erhaltungspflicht des Mieters. In den Mietverträgen wurden Mieter sehr oft zur Erneuerung dieser Heizmöglichkeiten verpflichtet. Wenn gar nichts geregelt war, ging man wieder zurück zur Regelung, dass beim ernsten Schaden des Hauses der Vermieter verantwortlich ist. Wenn eine Therme kaputt wurde, stellte sich immer die Frage wer die längeren Nerven hat. Im Sommer hatte diese vielleicht der Mieter, im Winter eher nicht, weil die Mietzinsminderung ihm auch nicht viel brachte, wenn es kalt war – weil es ja keine Minderung um 100 % gab. Diese Pattsituation wurde durch die neue Regelung sozusagen beseitigt. Im MRG ist nun geregelt, dass für die Erneuerung einer Therme der Vermieter zuständig ist, für die Wartung aber der Mieter. Jeder Mieter ist gut beraten, wenn er die Wartungsnachweise aufhebt. Wenn er diese Nachweise nicht hat und die Therme kaputt wird, wird der Vermieter behaupten, dass sie kaputt ist, weil sie nicht ordnungsgemäß gewartet wurde. Es wäre meiner Ansicht nach aber auch nicht in Ordnung, wenn sich die Mieter um nichts kümmern müssen. Ich bin schon gespannt auf die ersten Verfahren, weil nicht gewartet wurde oder aus diesem Grund eine Kündigung ausgesprochen wurde. Da wird sich sicher einiges tun. Zu erwähnen ist hier noch, dass die Kosten der Erneuerung der Therme nur vom Vermieter getragen werden müssen, wenn die Wohnung mit einer Heizmöglichkeit vermietet wurde. Das hat nichts damit zu tun, dass die Wohnung deshalb unter eine höhere Kategorie fällt. Im Nachhinein kann vom Vermieter nicht gefordert werden, dass eine Heizmöglichkeit eingebaut wird.

Elektromobilität: Soll es eine Regelung geben, dass E-Ladestationen verpflichtend in Wohnhäusern vorhanden sein müssen?
Sedelmayer: Möglich wäre es natürlich, so etwas vorzuschreiben. Doch ich denke mir, dass es zum Beispiel bei Altbauten, wo keine Garagen vorhanden sind, nicht möglich ist. Bei einem neuen Bau mit Garagen verstehe ich es überhaupt nicht, wenn es nicht einmal eine Steckdose gibt. Das ist ganz schrecklich, ich glaube, da wird sich auch sicher etwas tun in Zukunft. So wie man vorschreibt, dass es ab einer gewissen Gebäudegröße Kinderspielplätze geben muss, müssten hier auch Bestimmungen eingeführt werden, dass es Ladestationen geben muss, die zum Beispiel über eine Bankomatkarte abgerechnet werden. Es ist Zukunftsmusik – wird aber bestimmt als Ausstattungsvorschrift bei einer Baubewilligung kommen. Das könnte dann mit der Bauordnung geregelt werden, dass ein Gebäude über Ladestationen verfügen muss. Dazu gibt es aber noch keine Gesetzesinitiativen, es hinkt immer alles sehr hinten nach.

Welche Bereiche sehen Sie noch als wichtig an, die gesetzlich geregelt werden sollten?
Sedelmayer: Ganz wichtig wäre es für mich, dass eine Kategorie-A-Wohnung nur eine solche ist, die auch entsprechend elektrotechnisch ausgestattet ist, und dass alle Installationen so vorhanden sind, wie sie heute Standard sind. Denn davon sind wir weit entfernt. Ist der Schutzschalter eingebaut, ist die Wohnung aus rechtlicher Sicht bereits in Ordnung. Trotzdem kann es aber sein, dass man zum Beispiel in der Küche viel zu wenige Steckdosen hat. Hier wird sich vieles tun in den nächsten Jahren, weil die Leute immer mehr Elektrogeräte haben – alles ist Hightech. Es wäre zu überlegen, eine Klage einzubringen, wenn man eine neu renovierte Wohnung oder einen Neubau bezieht und diese nicht dem elektrischen Standard entsprechen, was die Ausstattung betrifft. Es würde mich sehr interessieren, so ein Verfahren zu führen, weil hier etwas in Bewegung gebracht werden muss, dass Wohnungen auch so ausgestattet sind, dass es nicht nur eine Steckdose pro Zimmer gibt – überspitzt formuliert. Man könnte das sicher leichter durchsetzen, weil sich dazu nur eine Rechtsprechung entwickeln müsste, was denn so eine dem »Standard« entsprechende Wohnung ist.

Sollten sich hier unsere Leser angesprochen fühlen, können sie sich gerne an Frau Dr. Sedelmayer wenden!

Frau RA Dr. Sedelmayer, wir bedanken uns für das informative Gespräch!

Kommentar von Ing. Mag. Gottfried Rotter:
Die Vorschläge von Frau Dr. Sedelmayer sind auch von Seiten der Innung nachvollziehbar und könnten so natürlich auch gefordert werden. Wir fordern zum Beispiel auch schon lange die verpflichtende Befundung bei Verkäufen von Häusern und Wohnungen. Natürlich gibt es auch Regelungen für Mindestausstattungen – ÖNORM E 8015. Die Nichteinhaltung der Steckdosenanzahl wird aber kein »ernster Schaden« sein. Also ist diese Forderung bei bestehenden Mietverhältnissen eher weniger zu gebrauchen – bei einer Neuübergabe jedoch sehr wohl! Ein ernster Schaden ist jedenfalls ein kaputter FI-Schalter und meiner Ansicht nach auch ein »falscher FI-Schalter« (kein Typ A) in einer jetzt neu zu vermietenden Wohnung, da davon auszugehen ist, dass der Mieter moderne Elektrogeräte mit elektronischer Regelung nutzen wird (Waschmaschine, GSP, Flat-TV, …). Bei der KatA Wohnung kann ich nur zustimmen. Auch hier sollte die ÖNORM E 8015 schon jetzt angewendet werden.