Immer wieder gibt es im Wohnbau Unsicherheit, was den nachträglichen Einbau, die Instandhaltung und den Tausch von Rauchwarnmeldern betrifft. Der Hersteller Ei Electronics hat deshalb ein Rechtsgutachten beauftragt, das das Thema Rauchwarnmelder hinsichtlich Verkehrssicherungspflicht und Haftungsrisiken genauer beleuchtet. Laut Gutachten ist eine zivilrechtliche Verpflichtung zum nachträglichen Einbau von Rauchwarnmeldern ableitbar. Außerdem können Instandhaltung und Austausch bei Mietverträgen nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) durch den Vermieter übernommen und an die Mieter weiterverrechnet werden.

In Österreich besteht eine öffentlich-rechtliche Vorschrift zur Installation von Rauchwarnmeldern in Neu- und Umbauten (OIB-Richtlinie 2). Im Bundesland Kärnten ist darüber hinaus auch die Nachrüstung von Bestandsbauten verpflichtend festgelegt (§32 Abs. 3a Kärntner Gefahrenpolizei- und Feuerpolizeiordnung 2000). Die Instandhaltung der bestehenden Rauchwarnmelder wird in den Technischen Richtlinien Vorbeugender Brandschutz (TRVB) geregelt. Die TRVB besitzen jedoch keine Gesetzeskraft und lassen Fragen nach Verantwortlichkeiten weitestgehend offen.

Eigentümer setzen sich Haftungsrisiken aus. Bei Mietverträgen nach dem WGG kann der Vermieter schadenersatzpflichtig gegenüber dem Mieter werden, wenn diesem wegen des Fehlens eines Rauchwarnmelders ein Schaden entsteht. (Bild: Ei Electronics)

Vor dem Hintergrund dieser Sachlage hat der Rauchwarnmelder-Hersteller Ei Electronics ein umfangreiches Rechtsgutachten beauftragt, worin sich die mietrechtlichen Fragen aus Gründen der Übersichtlichkeit auf Vertragsverhältnisse nach dem WGG beschränken.

Das Gutachten kommt zu folgenden Ergebnissen:

Zivilrechtliche Verpflichtung zum nachträglichen Einbau von Rauchwarnmeldern

Auf Basis der von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Beurteilungskriterien für das Bestehen einer Verkehrssicherungspflicht sprechen gewichtige Gründe für einen nachträglichen Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsbauten. Die Gründe dafür sind u. a. die leichte Vorhersehbarkeit einer Brandgefahr, die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten, welche einen entsprechend angehobenen Stand der Technik indiziert und die geringen Kosten, die mit dem nachträglichen Einbau von Rauchwarnmeldern verbunden sind.

Übernahme der Wartungspflichten durch den Vermieter und Weiterberechnung der Kosten an den Mieter möglich

Die Wartung von Rauchwarnmeldern in Bestandsobjekten obliegt nach § 8 Abs. 1 MRG dem Mieter, weil der Rauchwarnmelder als für den Mietgegenstand bestimmte Einrichtung zu qualifizieren ist und dessen Wartung zur Abwehr eines Nachteils des Vermieters, namentlich der Vermeidung einer Inanspruchnahme auf Schadenersatz wegen eines Verstoßes gegen seine Verkehrssicherungspflichten sowie die Hintanhaltung einer Gefahr für die Substanz des Hauses im Fall eines (verspätet erkannten) Brandes, dient. Aber: Es ist eine vertragliche Übernahme der gesetzlich dem Mieter obliegenden Wartung der Rauchwarnmelder durch den Vermieter möglich, da dies zum Vorteil des Mieters geschieht. Denn wenn der Vermieter die Inspektion übernimmt, entfällt für den Mieter das Haftungsrisiko. Die entstehenden Kosten kann der Vermieter an den Mieter weiterberechnen.

Der Austausch von Rauchwarnmeldern ist Vermietersache, weil das vom Mieter nicht selbst ohne Beiziehung eines Professionisten vorgenommen werden kann. (Bild: Ei Electronics)

Austausch von Meldern ist Vermietersache

Der Austausch defekter Melder in Bestandsobjekten obliegt nach § 14b Abs. 2 Z 2b WGG immer dem Vermieter. Insbesondere handelt es sich dabei nicht um eine Bagatellreparatur im Sinne des § 14b Abs. 2 Z 2b WGG, weil der Austausch eines Rauchwarnmelders vom Mieter nicht selbst ohne Beiziehung eines Professionisten vorgenommen werden kann.

Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen

Während die Ausstattung von Neubauten mit Rauchwarnmeldern eindeutig geregelt ist, gibt es für Bestandsbauten immer noch keine Verpflichtung zur Nachrüstung (Ausnahme Kärnten). Für die Bewohner besteht aber Gefahr für Leib und Leben, wenn Wohnungen nicht mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. Die Eigentümer wiederum setzen sich unkalkulierbaren Haftungsrisiken aus. Bei Mietverträgen nach dem WGG müssen sie vor dem Hintergrund der deliktischen Verkehrssicherungspflicht eine mögliche Schädigung der Bewohner abwehren. Im Verstoßfall kann der Vermieter schadenersatzpflichtig gegenüber dem Mieter werden, wenn diesem wegen des Fehlens eines Rauchwarnmelders ein Schaden entsteht.

Aufgrund dieser Ergebnisse empfiehlt Ei Electronics die Nachrüstung aller Wohngebäude im Bestand mit Rauchwarnmeldern. Zudem ist eine jährliche Inspektion der Geräte durchzuführen, damit die Betriebsbereitschaft sichergestellt werden kann. Spätestens nach Ablauf der 10-jährigen Lebensdauer sind die Geräte durch den Eigentümer auszutauschen.

Weitere Informationen auf: www.eielectronics.at